Menü Kapat

Apartman / Site işletme projesi

İşletme projesi apartman ve sitelerin gelecek 1 yıllık dönemindeki tahmini gelir ve gider tutar hesabıdır. Yani tahmini aidat avansıdır. İşletme projesi Kat Mülkiyeti Kanunu 37. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Kanun maddesinde önemine şu şekilde yer verilmiştir. “Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.” ibaresi belirtildiği üzere bir nevi apartman veya site için olmazsa olmazıdır. 

Buradaki önemli ayrıntı kat malikleri kurulu toplantıda gelecek dönem için bir gider avansı (aidat) belirlediyse bu da işletme projesi yerine geçer ve işletme projesi yapmak şart değildir.

İşletme projesi kapsamına giren harcamalara örnek vermek gerekirse apartman, site veya binaların temizlik, elektrik, su, doğalgaz, asansör bakımı, görevli personel (kapıcı), bahçıvan, güvenlik, malzeme ve yönetici ücretleri gibi harcamalardır.

Burada dikkat edilecek hususlardan birisi de işletme projesi ile demirbaş avansını karıştırmamak gereklidir. Demirbaş avansları ise yapılması, onarılması veya yenilenmesi gereken ve kat maliklerince karara bağlanmış demirbaş giderlerdir.

İşletme projesi mutlaka kat maliklerine veya bağımsız bölümünden yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmesi mecburidir. İşletme projesine itiraz süresi ise yedi gündür. Yedi gün içinde itiraz edildiğinde tekrar kat malikleri kurulunca görüşülür ve karara bağlanır. Ancak yedi gün içinde itiraz edilmeyen işletme projesi geçerli sayılmış kabul edilir. Kiracılar veya o konutta fiilen oturanların da işletme projesi giderleri yani aidat avanslarına katıldığı için, onlarında yedi gün içerisinde işletme projesine itiraz etme hakları vardır. İtiraz edilmiş işletme projesinde uzlaşma sağlanamaz ise T.C. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kat maliki veya kiracısı da dava açma hakkına sahiptir.

İşletme projesi hazırlanırken bir önceki yılın gelir ve giderleri detaylı incelenip bir sonraki yıl için artışlar veya maliyetler hesaplanarak titizlikle yapılmasında yarar vardır.

İşletme projesi hazırlanırken Kat Mülkiyeti Kanunu 20 inci maddesindeki hükümler göz önünde bulundurularak hazırlanır. Buradaki dikkat edilecek husus işletme projesindeki belirli gider avans aidatlarına her daire farklılık göstermesi mümkün olmaktadır ve bunun sebebi arsa payı oranında paylaştırılmasıdır. Bu da Kat Mülkiyeti Kanunu 20. maddesinde açıkça belirtilmiştir.

Kanun koyucu işletme projesinde ön görülen gider avanslarının tahsilini kolaylaştırmak için işletme projesini resmi senet niteliğinde kabul etmiştir. Apartman ve sitelerde kesinleşmiş olan işletme projesi icra ve iflas kanunu 68. maddesinin 1. fıkrasındaki belgelerden sayılmıştır.