Menü Kapat

Evet. Kmk 20’inci maddesine göre kesinlikle sorumludurlar. Ancak tüm kat malikleri oy birliği ile alacakları kararla, giriş ve zemin katların asansör ödemelerinden muaf tutulabilirler. Bu alacakları kararı da yönetim planına işlemelerinde yarar var.

Binanın dış görünümünde değişiklik olacağından, açık balkonlarının kapatılması veya odaya katılması için kat maliklerinin 4/5 inin izninin alınması şart.

Hayır. Yönetici kiracıya hesap vermek zorunda değildir. Kat maliklerine hesap verme yükümlülüğü vardır.

Ana taşınmazın tüm bağımsız bölüm maliklerinin imzalarıyla yaptıkları sözleşmedir.

Anayapı yapılırken yani kat irtifakı kurulurken yapılır.

Kurulamaz. Yönetim planı kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan sözleşme belgeleri arasındadır.

İmzalamayan kat maliki veya malikleri hakkında, Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılır. İmzalamasına karar verilmesi istenir. Yönetim planında mimari veya yasaya aykırı bir şey yoksa mahkeme kararını verir.

Yapılamaz. Onarım, tesis ve değişik renkte badana boya gibi durumlarda, bütün kat maliklerinin 4/5 inin izni alınması gerekmektedir.

Kanunen sekiz daire ve üzeri yapılar da yönetici olmak zorundadır. Sekiz daire altı binalar da ise istenirse yönetici seçilebilir.

Evet seçilebilir. Kmk 34’üncü maddesinde belirtildiği üzere, yönetici dışarıdan bir kimse de olabilir, kiracı da olabilir veya uzman bir yönetim firması da olabilir.

Apartman toplantısı kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile toplanılıp, yönetici seçilir.

Feshedebilir. Ancak yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ü ile hızlı bir şekilde en az 15 gün öncesinden toplantı sebebi belirtilerek olağanüstü toplantı çağrısı tebliğ etmelilerdir. İstifa eden yönetici istifa dilekçesini sunduktan sonra toplantıda yönettiği döneme ilişkin hesabını verir.

Yönetim firmaları için ise yapılan sözleşmeyi dikkate alınarak kat (bağımsız bölüm) malikleri kendilerine düşen borçları ve yükümlülüklerini yöneticiye karşı yerine getirmedikleri taktirde istifa etmesi uygun olmaktadır.

Ayrıca Yargıtay 5.Hukuk Dairesi :29.01.1990, E:1990/1192, K:1990/1477 kararında “ölüm, istifa veya görevden alınma ile boşaltılmış sayılmaktadır. Yönetici istediği zaman istifa edebilir.” ibaresi yer almaktadır.

“İstifa eden yönetici yerine, kat mâlikleri toplantıya çağrılmadan ve oradan bir karar alınmadan, yönetici atanması için mahkemeye başvurulamaz.” (Y. 5. HD., 16.2.1976, E. 1976/381, K. 1976/1762.)

Yönetim planında yazılı bir zaman yoksa yönetici kat (bağımsız bölüm) maliklerine her takvim yılının ilk ayında tüm yapılan gelir-gider ve benzeri konuların hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, yöneticiden hesapların gösterilmesini her zaman isteyebilirler. Kat mülkiyeti kanunu 39’uncu madde de açıkça belirtilmiştir.

Bu taktirde ana taşınmazın bulunduğu bölgedeki T.C. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne kat maliklerinden birinin başvurması yeterlidir. Mahkeme mümkünse diğer kat maliklerini de dinleyip uygun gördüğü kat malikine veya dışarıdan birine atayabilir.

Göreve başladığı tarihten itibaren kat malikleri tarafında altı ay geçmeden değiştirilemez. Ancak bu altı ay içinde, haklı bir sebebin çıkması halinde mahkemece atanan yönetici yine mahkemece incelenip görevine son verilir veya değiştirilir.

Evet. Yönetim planında belirtilmiş bir zaman yok ise, kat malikleri kurulu her üç ayda bir yöneticiyi denetleyebilir. Ayrıca haklı bir neden çıkması halinde kat malikleri yöneticiyi her zaman denetleyebilir. KMK 41’inci maddesinde açıkça belirtilmiştir.

Hayır olamaz. Denetçi kat maliki, yani bağımsız bölüm sahiplerinden olmalıdır.

Böyle bir mecburiyet yoktur.

Kanunda denetçinin ücret alması ile ilgili hüküm yoktur. Kat malikleri isterlerse, alacakları karar ile denetçiye ücret ödeyebilirler.

Yönetici (yönetim kurulu) tarafından yıl içerisinde yapılan işleri, harcamaları, gelir ve gider durumlarını yasaya ve yönetim planına uygun yapılıp yapılmadığını raporlar. Yönetim planında belli bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içerisinde kat maliklerine düzenlediği bu raporu sunar.

Önemli bir sebebin çıkması halinde denetçiler tüm apartmanı toplantıya çağırma yetkisi vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu 29’uncu maddede bu konuya yer verilmiştir.

Apartman görevlisi (Kapıcı) – Kaloriferci – Bahçıvan – Bekçi (Güvenlik)

Kat malikleri kurulu, aralarında başka karar türlü bir kakar almadıklarında;
Tüm ortak yerlerin bakım, onarım, koruma, güçlendirme giderleri.
Ana taşınmazsın sigorta ettirilmesi.
Yönetici aylığı (ücreti).
Ortak tesislerin işletme giderleri ve bakım aylığı gibi giderler.

Kısaca aidatlardan kiracı, demirbaş giderlerinden ev sahibi sorumlu tutulmaktadır. Yargıtay kararları da, uygulama da bu yöndedir.

Bağımsız bölümde kiracı olarak oturan yada başka bir nedenle yararlananlar da ortak giderlere de bağımsız bölüm sahibiyle müştereken ve zincirleme yükümlü olurlar.

Evet edilir. Ancak kiracının ödemekle yükümlü olduğu tutar kira bedeli kadardır. Yaptığı ödeme kira bedelinden düşülür.

Bir işletme projesi veya kat malikleri kurulu ile aidat avansı belirlendiğinden bunda tüm daireler sorumludur. Gider avansı kişiye değil daireye yapıldığından aidatın fiili veya hukuki önemini ortadan kaldırmaz.

Kat mülkiyeti kanunu kat malikleri ve kiracılar arasında hakkaniyet ve tahsilat kolaylıkları sağlamaktadır. Ancak aidat borcu varken dairesini satıp giden kat maliki için ayrıca hukuki süreç başlatılmaktadır.

Kiracısının ödemediği aidat sebebiyle ev sahibi her koşulda diğer kat maliklerine karşı yükümlüdür. Borcunu ödemeyen kiracının tüm aidat borcu ev sahibinden istenebilir ve icra işlemi yapılabilir.

Bir kat malikinin borcu adi alacaklardan önce gelir, yani rüçhanlı alacak olarak kabul edilir. Diğer bir deyişle kat maliklerinin hakkını korumak adına borçlu olan kat malikinin diğer borçlarından öncelikli borçtur. Kat Mülkiyeti Kanunu 22 inci madde de belirtilmiştir.

Toplantı da oy çokluğu ile alınacak karar ile apartman / site yönetim firması ile binanın yönetilmesi için karar alınır . İlgili firmanın ticari ünvanı ve vergi numarası belirtilemesi dışında yapılacak yöneticilik sözleşmesi ile devredilmesinde fayda bulunmaktadır. Apartman / Site’ye ait belgeler (karar defteri, işletme defteri vb.) apartmanın verdiğine ilgili firmaya teslim ettiğine dair belge bulundurması açısından teslim tutanağı düzenerek verilir. Devir işlemi yapılırken apartman / site’nin tüm hesap durumu, aidat avansı borç – alacak durumu, binanın firmalarla ilgili cari hesap bakiyeleri firmaya yazılı olarak verilir.

Apartman / site ile yapılacak yöneticilik sözleşmesinde firmanın resmi bilgiler ile binanın bilgileri taraflar bölümünde yer almalıdır. Sözleşme süresince aylık hizmet bedeli ve sözleşme fesih konusu yer almalıdır. Profesyonel yönetim firmasının vereceği hizmetler belirtilmelidir. Sözleşme firma adına ve bina adına yetkili kişiler tarafından imzalanarak 1 nüsha bina’da 1 nüsha’da yönetim firmasında kalacak şekilde 2 nüsha olarak düzenlenir.

Yönetim firması ilk olarak apartman / site’nin işletme projesini hazırlar. Aidat avansı ve binanın cari hesap bilgilerini kendi sistemlerine girerek tahsil edilmeyen alacaklar varsa gerekli iletişimi sağlar. Düzenli olarak aidat avansı takibini yapar. Aparman / site’nin öncelikli acil yapılması gereken kanun tarafından zorunlu tutulan işler varsa eksikliklerini gidermek için çalışmalara başlar. Sakinlerin güvenliği için eksiklikleri tespit ederek durumu hakkında bilgileri toplar. Çalışan personel varsa özlük dosyasında eksiklikler varsa tamamlar.